▲ 오영진 공인중개사

부동산 매매계약에 있어 상대방이 계약위반을 할 때 받기로 한 금원을 위약금이라고 하는데, 위약금 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고 이러한 손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 여러 사정을 고려하여 직권으로 감액할 수 있다. 실제 부동산 매매계약에서 계약금을 위약금으로 정하는 경우가 많고, 위약 시 손해배상액의 예정으로서 계약금반환과 관련하여 분쟁이 많으므로, 법원의 구체적인 감액기준과 사례를 올립니다.

손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 경우인지 판단기준부동산매매계약에서 계약위반 시 지급할 손해배상액을 미리 정하였다면, 실제 손해가 더 많이 발생하더라도 원칙적으로 예정된 배상액만 받을 수 있으나, 예정된 손해배상액이 실제 손해에 비해 부당하게 과다한 경우에는 법원이 재판결과 현출된 여러 요소를 종합적으로 고려하여 감액할 수 있습니다.대법원 판례에 의하면, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 부당히 과다한 경우라고 함은 ▲채권자와 채무자의 각 지위 ▲계약의 목적 및 내용 ▲손해배상액을 예정한 동기 ▲채무액에 대한 예정액의 비율 ▲예상 손해액의 크기 ▲그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이며, 여기의 손해배상의 예정액이라 함은 문언 상 배상비율 자체를 말하는 것이 아니라 그 비율에 따라 계산한 예정배상액의 총액을 의미한다고 해석하여야 한다.(대법원 20007.28. 선고 99다38637 판결)
 판례를 통해서 본 구체적 사례
1.통상적으로 부동산 매매대금의 10% 상당을 계약금이자 위약금으로 정하는 경우가 많은데, 이러한 경우 10% 상당의 계약금은 손해배상액의 예정으로 적당한 금액이라고 판단되는 경우가 많으나 앞서 법원의 판단기준에 따라 구체적 사정에 따라서는 전체 매매대금의 5% 상당을 계약금으로 정한 경우에도 부당히 과다하다고 하여 감액된 계약금반환소송 사례도 있음.
2. 매수인이 중도금 지급기일을 지키지 아니하여 매도인으로부터 이를 추궁 받고 잔금 지급기일의 엄수를 다짐받자, 잔금기일을 위반한 경우에는 중도금까지 포기하기로 한다.는 내용의 약정을 한 경우, 이러한 약정은 매수인이 위약 시 계약 당시 약정한 위약금과 더불어 위 중도금도 손해배상액으로 예정한 것으로 추정된다고 하면서, 계약당시 약정한 위약금 및 위 중도금이 전체대금에서 차지하는 비율, 매수인의 잔금지급기일의 불이행으로 매도인에게 특별히 다액의 손해가 발생하지 않은 점 등을 종합하면, 위 손해배상의 예정액은 부당히 과다하다고 보여지므로 이를 감액하여 매매대금의 10% 정도로 정함이 상당하다고 판단한 사례도 있음.
3.채무자가 계약기간 내에 계약상의 의무를 이행하지 않았을 때 채권자에게 지불하는 금액을 지체상금 또는 지체보상금이라고 하며 구체적으로 아파트입주 지체상금, 공사 지체상금 등이 있다. 이러한 지체상금의 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정된다. 따라서, 계약 총액에서 지체상금률을 곱하여 지체상금을 산출하기로 정한 경우, 지체상금 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 보아 부당히 과다한 경우는 법원이 직권으로 감액할 수 있는 것인데, 여기서 부당히 과다한지 여부는 지체상금률 자체가 아니라 계산된 지체상금 총액을 기준으로 하여 판단함.