▲ 오영진 공인중개사

상가 권리금에 대해 정리합니다.
권리금은 통상적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나눕니다.
*임대 시 상가(분양상가 및 신축건물) 소유주에게 지급하는 권리금(바닥권리금)
*기존 상가를 임차해서 영업을 하고 있는 임차인에게 지급하는 권리금(영업권리금, 시설권리금)
 
1) 바닥권리금(시·군단위 특별한 경우)
한 눈에 보아도 좋은 자리라 인정되어지는 상가라 할 수 있습니다.
흔히 대박 장소라 보시면 되고 거기에 판단해서 바닥권리금이 형성 될 수 있습니다.
건물주가 바닥권리금을 요구할때  바닥권리금을 주고 인수 할 만한 가치(대박 상가)가 있는지 여부를 신중히 판단하셔야 합니다. (통상 대도시 중심가)

2) 영업권리금(군단위 특별한 경우)
매도시점부터 보통 6~12개월의 평균치 발생 순수익을 의미(평균 월 수익 x12개월)합니다.
기존 임차인의 매출장부에 기록되어 있는 금액을 근거로 산출하므로 매출장부와
부가가치세 신고금액을 확인하여야 하는데 현실적으로 어려운 일입니다.

3)시설권리금
기존 임차인이 상가 오픈 시 투자했던 시설비용이나 기존 임차인이 그 이전 임차인으로부터 인수한 시설대금 인테리어 비용과 시설·간판·비품 등입니다.
시설권리금 적용 시 감가상각(통상적으로 1년기준 30%경감. 4년후 인정치 않음) 합니다.

적정 권리금을 알려면?
영업권리금은 기존 임차인(양도인)의 매출 장부를 확인합니다. 
이때 기존 임차인(양도인)이 양수인을 속이기 위한 편법(장부조작)이 가능합니다.
또한 부가가치세 신고금액을 통하여 확인 할 수만 있다면 정확한데, 현실적으로 영업권리금에 대하여는 양수인(새로운 임차인)이 인정하려고 하지 않습니다.
시설권리금은 양수인이 기존시설물을 그대로 사용한다면 협의에 의해 정할 수 있지만 새롭게 인테리어를 하는 경우 시설권리금을  인정하려 하지 않습니다.
바닥권리금(대박장소)은 객관적으로 산정할 수 있는 자료나 통계가 없으므로 건물주가 제시한 바닥권리금을 임차인은 인정하려 하지 않습니다.
이런저런 이유로 소유자, 양도인과 양수인 각자의 이익을 위해 권리금 협의 시 많은 어려움이 따릅니다.
해서 정부에서 상가권리금을 법제화해서 보호한다고 하지만 글쎄(?)입니다.