▲ 오영진 공인중개사

경매에 대한 큰 틀의 내용이니 편하게 읽어 보시면 됩니다.
경매는 임의경매와 강제경매가 있는데, 대부분은 임의경매입니다.
임의경매의 경우 은행에 부동산을 담보로 대출을 받아 사고, 약속 한 날짜에 이자를 계속 연체한다면 채권자 측에서는 경매신청에 들어갑니다.
경매신청을 받은 법원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하게 되고 관할 등기소 등기관에게 촉탁하여 경매개시결정사유를 기입하도록 합니다.
경매신청, 경매개시결정 및 등기촉탁이 됩니다. (물건의 등기부등본을 보시면 경매개시결정등기가 있음을 알 수 있습니다.)

#　경매 준비
 ​배당요구종기를 정하여 공고하고, 집행관에게 부동산에 대한 현황조사를 명합니다.
또한 감정인은 감정평가를 하게 되며, 감정인이 평가한 금액을 참고하여 최저매각가격을 정하고​매각기일 및 매각결정기일을 지정하여 공고하게 됩니다.​ 여기까지 평균3-6개월가량 소요됩니다.

＃　매각기일
 법원에 10%의 보증금(감정가및최저입찰가)과 신분증 그리고 도장을 지참하여 입찰에 참여하는 기일을 말합니다.
​보통 10시에 시작을 하고 1시간10분정도의 입찰표 작성시간을 드립니다.
​11시 10분이되면 입찰표 제출을 마감하고 정리 한 뒤 경매가 시작이 됩니다.
​지역에 따라서 시작시간과 마감시간이 다르니 ​꼭 확인하셔합니다!
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# 매각결정기일
 ​매각기일에 매각이 된 후, 7일간 법원에서는 경매진행 중에 중대한 하자는 없었는지 여부에 대해서 판단하게 되며​  허가 또는 불허가 결정이 나게 됩니다.
​만약 입찰자가 불허가 사유가 있다면 이시기에 불허가 처분이 나게끔 첨부서류를 제출하면 됩니다.
​그 후, 7일간의 이해관계인의 항고기간이 있습니다.
​법원에 따라서는 7일 이상이 걸리는 경우도 있으며, 보통은 매각기일 이후 소요기간은 2주  입니다.​
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# 대금 납부. 소유권 이전 등기
​매각허가결정이 나면 법원은 대금지급기한(4주정도)을 정하여 매수인에게 알립니다.
대금을 납부하는 동시에 등기를 촉탁하게 되며
​매수인이 대금납부기한까지 대금납부를 못하면 요건에 맞는 차순위 매수 신고인에게 기회가 주어지며, 차순위 매수 신고인이 없을 경우 재경매가 됩니다.
​소유권 등기 촉탁 후, 법원은 배당기일을 정하여 각 채권자와 이해관계인에게 통보합니다.(이 기간도 약 4주정도)
​매각기일부터 2주후 매각결정이 되자마자 자금계획을 미리 세워 잔금을 치루고 ​잔금과 동시에 인도명령신청을 들어가야 ​빠른 명도가 가능합니다.

# 부동산 법원 경매 절차
1.경매신청 및 경매개시결정 - 2.배당요구의 종기결정 및 공고 - 3.매각 준비 - 4.매각방법 등의 지정·공고·통지 - 5.매각 실시 - 6.매각결정 절차 - 7.매각대금 납부 - 8.소유권 이전등기 등의 촉탁·부동산인도 명령 - 9.배당절차