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일시적 1가구 3주택 시 양도 소득세 비과세 혜택을 받으려면?
2016년 08월 26일 (금) 13:47:05 고성미래신문 gofnews@naver.com

   
▲ 오영진 공인중개사
양도소득세 비과세 혜택 중에서 일시적 1가구 2주택은 대부분 알고 있습니다. 하지만 일시적 1가구 3주택도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
물론 일정요건을 반드시 갖춰야 합니다. 통상 1가구 3주택의 경우 첫 번째로 매도하는 주택에 대해선 양도차익이 발생했다면 양도세를 내야합니다.
지난 2014년 이후부터는 다주택자에 대한 중과세가 폐지돼 보유기간이 1년 이상이면 일반세율(6-38%)이 적용됩니다. 또 다주택자에게도 10년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제가 최고 30%까지 적용됩니다.
따라서 양도세를 절세하려면 가장 나중에 산 주택을 제외한 기존 2주택 중에서 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는게 좋습니다.
그리고 새로 취득하는 주택의 취득일(잔금 기준)로부터 3년 이내에 기존1주택을 양도해 일시적1가구 2주택에 따른 양도세 비과세 혜택을 받으면 됩니다.
일시적 1가구 3주택이 됐을 때 양도세 비과세 혜택을 받으려면? 세 번째로 구입한 주택을 장기임대주택으로 등록하면 됩니다.
소득세법 시행령에 따르면 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 2년 이상보유 및 거주한 주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보고 양도세 비과세를 적용합니다. 양도가액 9억원이 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해서만 양도세를 과세합니다.
장기임대주택이란 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권이외는 3억원 이하)이어야 하고 5년 이상 임대요건을 충족해야 하며.임대기간은 임대사업자 등록을 하고 임대하는 날부터 산정합니다. 이때 주의할 점은 거주 주택을 매도할 때 2년 이상 거주요건이 있습니다.
또 양도일(잔금청산일)현재 주택임대사업자로 등록하고 장기임대주택을 임대하고 있어야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
세 번째로 구입한 주택을 임대주택으로 등록하면 양도세 계산시 주택수에서 제외합니다.
따라서 일시적 1가구 2주택 요건(두번째 주택을 첫 번째 주택을 구입후 1년이 지나 구입하고 첫 번째 주택을 3년 이내 매도)을 갖췄다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
첫 번째 주택을 팔고 나서 두번째 주택도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을수 있습니다. 이때도 거주요건 2년 이상을 충족해야 합니다.
마지막 장기임대주택의 경우 5년이상 임대하고 매도할 경우 두 번째 거주주택을 매도한 후
2년 보유 요건만 갖추면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 결과적으로 3주택 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
 

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