▲ 오영진 공인중개사

1. 부모와 자식 간, 다시 말해 직계존비속(부모와 자식, 사위와 장인장모, 며느리와 시부모 사이에 체결된 임대차계약)은 설사 진정하게 임대보증금을 지불하고 임대차계약을 했다 해도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다.
2. 형제와 형제, 남매간에 체결된 임대차 계약, 자매간에 체결된 임대차계약은 진정한 임대차계약인 경우 주택임대차보호법상의 대항력이 인정된다.

대법원 판결은 친인척간에 체결된 임대차 계약이 진정한 것으로 인정받으려면 임대차계약을 체결하고 그에 상응하는 임대보증금을 지불한 증거가 있어야 한다고 합니다.(적극적판결)
다시 말해 송금영수증이나 통장사본 아니면 자기앞수표 등 확실하게 임대보증금이 오고간 내용이 나타나야 한다는 뜻입니다.
그렇다고 해서 임대차 계약 시 형식적으로 돈을 주고받은 것도 안 됩니다. 임차인은 임대보증금의 출처를 임대인은 임대보증금을 수령한 뒤 그 임대보증금의 자금사용 출처를 밝혀야 합니다. 현금으로 주고받았다고 하는 것은 무조건 인정되지 않습니다.
또한 임대차계약서에 임대차계약 후 주민등록전입신고를 할 때 확정일자가 날인되어 있어야 합니다. 진정한 임대차계약이라고 해도 저당권보다 확정일자가 늦고 주민등록이 빠르다면 임대차계약서 일자를 소급(후에 작성한 임대차계약서에 주민등록이전신고한 날과 같이 조작하는 것)하여 작성한 것으로 보아 인정을 하지 않습니다.
다시 말해 친인척간에 공모한 뒤 임대차계약서를 조작하여 날짜는 저당권일자보다 빠르게 새로 작성할 수 있다는 판단입니다.
사실상 임대차계약이 없는 상태에서 주민등록을 옮겨 무상거주 또는 채권채무관계로 살고 있다 저당권자의 경매 또는 강제집행이 개시 되자 친인척간에 강제집행을 면탈하기 위해 공모할 수 있다는 내용이 포함되어 있습니다.
친인척들은 얼마든지 공모를 하여 임대차계약서를 조작할 수 있는 반면에 불특정 다수인인 경매 입찰참가자는 계약서에 확정일자가 있어야 진정하게 계약서가 당시 작성되었다는 것을 알 수 있는 것이 공시방법의 일종이라 반드시 확정일자가 있어야 법원에서 인정하게 되는 것입니다.
그 후에 계약서는 당시에 작성한 것으로 보고 임대차계약이 진정한 것이냐 아니냐를 판단합니다.
따라서 친인척간에 작성된 임대차계약에서 확정일자가 오랜 기간 늦으면 조작한 것으로 보고 있습니다.
참고로 진정한 임대차계약이 체결된 사실이 없음에도 불구하고 진정한 임대차계약이 체결된 것처럼 조작하여 배당에 참여하거나 낙찰자를 상대로 선순위 임차인으로서 대항력이 있다면서 전세보증금 반환을 요구하면 형사 처벌 대상이 됩니다.